Офіційний сайт Павлоградської міської ради
При покупке квартиры важна не только тщательная проверка всех документов. Не мешает также заранее знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. В каких случаях* покупатель может лишиться квартиры и как этого избежать.
ТОЛЬКО ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ДАЕТ ГАРАНТИИ НА «ЧИСТОТУ» СДЕЛКИ!
Ситуация 1. Проданная квартира была приватизирована с нарушением правил. Например, не были учтены права несовершеннолетних детей.
Чем грозит: Если заинтересованная сторона подаст иск в суд, сначала могут признать недействительным свидетельство о приватизации, а потом и саму сделку. В итоге, возможно, вам придется съехать с квартиры, а продавец будет обязан вернуть полученные деньги.
Как избежать: «Чтобы нивелировать риск, тщательно проверьте всех членов семьи продавца в период предшествующий приватизации. Узнайте, есть ли у него несовершеннолетние дети, престарелые родители, а также место их фактического проживания и регистрации», – советует Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина.
Ситуация 2. Один из супругов продал квартиру без согласия второго.
Чем грозит: Скорее всего, как и в предыдущей ситуации, вам придется забрать свои деньги и освободить жилье. Но вместо признания недействительной сделки купли-продажи суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга.
Как избежать: «Если квартира была куплена супругами в период брака, то при ее продаже обязательно нотариально удостоверенное согласие другого из супругов на ее продажу», – обратил внимание Эдуард Багиров, председатель Международной лиги защиты прав граждан Украины. Поэтому если вы покупаете жилье у человека, состоящего в браке, обязательно потребуйте этот документ.
Опасная цепочка
Признать недействительной могут не только сделку, в которой вы непосредственно участвовали, но и одну из предыдущих. В этом случае вся цепочка разрывается и каждый участник должен вернуть другим то, что получил во время подписания договора – квартиру или деньги.
Ситуация 3. Чтобы уменьшить налоги, квартиру продают под видом дарения или занижают реальную цену в договоре.
Чем грозит: Суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Но, поскольку в договоре указаны искаженные данные, покупатель получит либо сумму, назначенную в договоре, либо вообще останется у разбитого корыта.
Как избежать: При заключении сделки в договоре обязательно указывайте реальную рыночную стоимость квартиры или дома. Или же после отчуждения оформить расписку, где указана фактическая сумма покупки и продажи.
Ситуация 4. При продаже квартиры были подделаны документы, подписи, не предоставлены некоторые документы.
Чем грозит: Суд может обязать каждую из сторон вернуть все, что они получили во время сделки. Если у продавца не будет денег, которые нужно вернуть покупателю, на его имущество может быть возложено взыскание.
Как избежать: Недостоверную подпись или поддельные бумаги суд обычно устанавливает с помощью экспертизы. Заказав экспертизу (например, правоустанавливающих документов или подписей на согласии мужа/жены) до подписания договора, можно снизить риск. Также не помешает проконсультироваться с юристом, который подскажет полный перечень документов для оформления сделки.
Ситуация 5. Человек, который продал квартиру, оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.
Чем грозит: Попечитель такого человека может подать в суд иск о признании сделки недействительной. Покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах ограниченно дееспособного гражданина сделка может быть по требованию его попечителя признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.
Как избежать: Выявить такого человека можно, пообщавшись с соседями или наведя справки о продавце в соответствующих инстанциях.
Ситуация 6. В квартире прописан человек, находящийся в местах лишения свободы или в доме престарелых.
Чем грозит: Если этот человек является совладельцем квартиры и заявит через суд о своих правах, вас могут признать незаконно вселенным лицом и заставят выселиться. У человека, просто прописанного в качестве члена семьи, тоже есть шансы отстоять свои права через суд.
Как избежать: Как и в случае с приватизацией, нужно тщательно проверять всех членов семьи продавца, их фактическое место жительства и имущественные права. Если вы узнаете, что кто-то из прописанных находится в доме престарелых или местах лишения свободы, попросите показать разрешения самого собственника или, если такового нет, попечителя. Также требуйте у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев.
Ситуация 7. Сделку совершили дети до 14 лет, или дети от 14 до 18 лет без согласия родителей и органа опеки.
Чем грозит: Если ребенку до 14 лет, сделка считается недействительной в момент заключения. Когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей, сделку могут признать незаконной через суд. В любом случае, вас могут заставить вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Договору могут придать силу, если сделку одобрят родители ребенка (попечители).
Как избежать: На практике, конечно же, 10-летнего продавца квартиры встретишь нечасто. Но детям квартира может достаться по наследству. Важно, чтобы ее продажей занимался законный представитель, а не самозванец. «Для совершения несовершеннолетним такой сделки должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение органов опеки, – говорит Юлия Курило. – В противном случае ни один нотариус подобную сделку не удостоверит».
* — Каждая ситуация требует индивидуального подхода и может иметь разные правовые последствия. Поэтому в каждом случае лучше обращаться к профессионалам, где есть возможность проконсультироваться с юристом и проверить весь пакет документов на «юр.чистоту».
Интервью с Вице-президеном ВОО «Украинская Гильдия Риэлторов», директором ООО «Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ — excellence» Алёной Ефремовой.
Вопрос: С 1 ноября изменились правила оценки недвижимости. Что ждать от нововведений?
При продаже квартиры или дома платить налоги украинцы будут не с рыночной, а с оценочной стоимости. Проводить ее будут только субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующий сертификат, и с помощью специальной компьютерной программы.
В правительстве уверяют, что процедура будет проходить быстро и стоить недорого. А оценщики прогнозируют, что их услуги подорожают в 10 (!) раз. Кто ближе к истине: чиновники или оценщики? Давайте проанализируем их аргументы.
Всему виной компьютерная программа? Именно из-за нее, по словам оценщиков, подорожает стоимость их услуг. Компьютерную программу создали и запатентовали в Украинском институте управления качеством оценочной деятельности. Оценщики будут брать ее в «аренду», а за использование платить институту 80 % от комиссии, полученной от клиента. То есть, за свою работу они будут получать только 20 %. Чтобы хоть как-то заработать себе на жизнь, говорят оценщики, они вынуждены будут поднимать цены. В итоге, например, оценка однокомнатной квартиры может обойтись клиенту в 3 тыс. грн., тогда как сейчас она стоит в пределах 300-500 грн.
Еще одна проблема, по мнению оценщиков, заключается в том, что через компьютерную программу можно оценивать лишь типичные объекты. А как быть с нетипичными? То, что это вызовет бурю возмущений среди граждан, оценщики не сомневаются. По их мнению, изменить ситуацию могут чиновники, заставив Институт снизить цену за использование компьютерной программы. Но Фонд госимущества заявил, что не будет контролировать тарифы оценочной деятельности.
По словам главы ФГИ Александра Рябченко, государство не имеет права контролировать и проверять стоимость оценочных услуг, потому что рынок независимых оценщиков работает отдельно от Фонда. Поэтому фиксированных тарифов не будет. Сейчас ценовой потолок законодательно не определен.
Стартовая цена услуг — от 200 грн. Попытка изменить тарифы со стороны государства будет расцениваться как коррупция.
Председатель фонда заявил также, что внедрение компьютерной программы предотвратит коррупционные договоренности между оценщиком и клиентом. Машина будет определять конкретную стоимость объекта, сумму налога. Продавец недвижимости заполнит специальную анкету, оценщик внесет эти данные в компьютер, а программа в течение двух недель должна выдать результат — такой срок установлен постановлением правительства для того, чтобы оценщики смогли адаптироваться к новой схеме работы. Но, по словам главы Фонда, эти сроки могут сократиться до трех дней, когда система будет отработана.
Сейчас нормальный технический срок выполнения оценки недвижимости, считает чиновник, — 7 рабочих дней. Срок действия оценки продлен Оценщики же говорят, что пока пресловутую программу они в глаза не видели, поэтому будут оформлять оценку недвижимости задним числом. Тем более, что Кабмин своим постановлением продлил на три месяца — с 1 ноября 2013 г. до 31 января 2014 г. — срок действия оценки, проведенной до 31 октября. То есть, ее можно использовать на протяжении этого периода при продаже недвижимости.
Чтобы не было очередей, оценщиков должно быть такое же количество, что и нотариусов. В Украине их насчитывается около 6600 человек. Это значит, что все они вместе со своими клиентами выстроятся в очередь к оценщикам. Кроме этого, Фонд госимущества под разными предлогами, говорят оценщики, затягивает с выдачей лицензий тем субъектам, которые уже прошли обучение. А на их место пришли новоиспеченные «специалисты», которые до этого работали парикмахерами, продавцами шифера, маникюршами — кем угодно, только не оценщиками.
Оценщики и эксперты недвижимости высказали мнение, что такая ситуация только навредит рынку недвижимости, который и так в последнее время переживает «революционные» времена. Да, рынку нужны цивилизованные правила функционирования, государству для социальных программ — пополнение казны за счет увеличения налогов. А вот методы, говорят они, при помощи которых реализуются эти намерения, наводят на мысль, что кто-то «наверху» пытается прибрать рынок к рукам.
Вопрос: Как правильно поступить покупателям и продавцам недвижимости на сегодняшний день?
— Давайте прогнозировать вместе. Для продавца недвижимости:
1) Затраты на подготовку пакета документов на отчуждение возрастут в 10 раз, т.е. если в Павлограде оценка квартиры стоит около 300 грн., то после 1 февраля – 3 000 грн.
2) Недвижимость будет оценена приближенно к рыночной стоимости, т.е. расходы на нотариальное оформление значительно увеличатся.
3) Все сделки по отчуждению будут проходить через банковскую систему, это снова дополнительные затраты, т.е. открытие счетов, снятие наличных (% банка) и т.д.
Для покупателя недвижимости:
1) В связи с увеличением оценочной стоимости и услуг оценщика, скорее всего продавцы откажутся оплачивать нотариальные услуги в равных долях с покупателем, тем самым, расходы на оформление упадут на плечи последнего. (Например: если в среднем 2-х комн. квартира стоит 160 000 грн., то услуги нотариуса + нот.оформлене в Гос.конторе – около 5 %, т.е. 8 000 грн., у частного нотариуса около 6% и выше).
2) При оформлении сделки через банк покупатель будет обязан сначала положить денежную сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи на счёт, и только после этого будет подписан договор, т.е. тут покупатель рискует своими кровными сбережениями.
Картина не очень радужная, но она неизбежна в связи с принятым Законом. Конечно же, профессиональные фирмы недвижимости и юридические фирмы сопроводят такие сделки «без сучка и задоринки», к таким и советуем обращаться, т.к., к сожалению, самостоятельно данную систему не осилит ни один павлоградец.
И главное, если желаете выгодно и без лишних затрат и «проволочек» продать или купить недвижимость – действуйте, сейчас самое время!
